2022년 달라지는 부동산 정책 총정리

2022년 달라지는 부동산 정책을 정리하기 전에 2021년을 뒤돌아 보면 유난히 부동산에 관련 세금과 대출, 청약제도등 변화가 많아 혼란이 계속 되었던 해였습니다. 사실, 매년 부동산 정책은 정착되기 전까지 당분간 이럴것 같습니다.

2022년에는 부동산 제도에도 많은 변화가 있습니다. 부동산 정책은 모르면 금전적으로 손해를 보는 경우도 있기 때문에 달라지는 부동산제도에 관심을 가져야 합니다. 그런 의미로 오늘은 2022년도에 달라지는 부동산제도에 대해 총정리했습니다.

 

2022년 달라지는 부동산 제도

 

총부채원리금상환비율(DSR) 규제강화

개인 DSR 규제 40% 적용

2022년 1월부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론, 자동차 할부 등을 합친 총 대출액이 2억 원을 초과하면 DSR 규제 40%가 적용돼 주택 구매력 감소로 이어질 전망입니다.
* 2022년 7월부터는 해당 기준이 2억 원에서 1억 원으로 강화될 예정

 

제2금융권의 DSR 기준 50%로 조정

1월부터 제2금융권의 DSR 기준도 기존 60%에서 50%로 하향 조정됩니다.
SR 비율이 낮아질수록 대출 한도는 줄어들어 제2금융권을 통한 대출을 생각 하고 있다면 점점 어려워 진다고 보면 됩니다.

 

DSR 이란?
DSR는 개인의 연 소득 대비 갚아야 할 원리금 비율을 뜻합니다. 소득 수준에 따라 대출 한도를 제한한다는 의미입니다.

 

주택담보대출과 전세대출의 분할상환 비중 증대

1월부터 주담대(주택담보대출)의 분할상환 비중이 기존 73.8%에서 80%로 상향 됩니다. 여기서 분할상환은 매달 대출이자와 함께 일정 비율의 원금도 함께 갚아나가는 방식을 말하는 것으로 그 비중이 올랐으니 대출시 매월 지불해야할 원금+이자 금액이 올라가 대출 부담이 커지게 됩니다.
정책 활성화를 위해 정부는 분할상환 비중을 늘린 금융사들에게 인센티브를 제공할 예정이라고 합니다.

 

 

주택의 양도소득세 비과세 혜택 축소

기존에는 1가구 1주택의 경우 부수토지의 범위가 용도지역 구분 없이 주택 정착면적의 5배까지 인정됐습니다. 하지만 2022년 양도분부터는 주거·상업·공업지역은 주택 정착면적의 3배, 녹지지역은 5배까지 비과세 혜택이 주어집니다.

 

 

상가겸용주택 양도소득세 비과세 혜택 종료

실거래가 9억 원 초과 상가겸용주택은 올해까지는 주택 면적이 상가 면적보다 크면 주택과 동일하게 1가구 1주택으로 비과세가 적용됐습니다. 하지만 내년부터는 면적과 무관하게 주택은 비과세, 상가는 과세 대상으로 분류됩니다.

 

 

청년월세 지원 사업 3년으로 연장

무주택 청년에게 월세 20만 원을 최대 1년간 지급하는 '청년월세 지원 사업'도 내년부터 3년 동안 시행됩니다. 지원 대상은 본인 소득이 중위소득 60% 이하이면서 원 가구 소득이 중위소득 100% 이하인 청년입니다.

 

 

청년우대형 주택청약 종합저축 보완

청년우대형 청약통장 가입이 2023년 12월 31일까지 2년 연장되고 소득 기준도 연 3,000만 원에서 3,600만 원 이하로 완화되었습니다.
청년우대형 청약통장은 기존 청약 기능에 최대 3.3%의 추가 금리를 제공하고 있어 기준에 맞지 않거나 시기를 놓쳐 가입하지 못한 청년들에게 인기 있습니다.

 

 

통합 공공임대 다자녀 혜택 "3자녀→2자녀 완화"

통합 공공임대는 기존 영구임대나 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택인데 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대되었습니다.
다자녀 가구는 매입임대의 경우 보증금 전액 또는 최대 50%를 할인받을 수 있고 임대료도 자녀 수에 따라 인하되는 혜택이 있습니다

 

 

동거주택 상속공제 적용대상 확대

상속인과 피상속인이 하나의 주택에서 10년 이상 거주한 경우, 상속주택 가액 전부를 공제받는 상속인의 범위를 지계비속으로 제한했었지만 2022년부터는 그 상속인의 범위가 직계비속의 사망 등으로 대습상속을 받은 직계비속의 배우자도 공제받을 수 있게 됩니다.

 

 

도시지역 빈집 실태조사를 실시의무화

2022년 1월부터 지자체장이 5년마다 의무적으로 도시지역 빈집 실태조사를 실시해야 하고, 위해한 빈집에 대한 안전조치를 불이행 시 빈집 소유자에게 이행강제금을 1년에 2회까지 건축물 시가표준액의 50% 이하 범위에서 부과할 수 있습니다. 이로서 빈집의 효율적 정비 및 활용이 가능 할 것으로 예측됩니다.

 

 

주택관리업자 및 사업자 선정에 투명성 제고

공동주택의 각종 입찰 절차를 개선하기 위한 ‘주택관리업자 및 사업자 선정지침’ 개정안이 이르면 2022년 1월부터 시행된다. 공동주택 사업자 선정을 위한 투명성 제고를 위해 전자입찰 적용을 현행 최저가 낙찰방식에서 적격심사 방식까지 확대한다. 또 신규 사업자의 입찰참여 확대를 위해 제한경쟁입찰의 사업실적 인정범위를 확대(3년→5년)하고 적격심사제 실적기준 상한을 축소(최대 10건→5건)한다.

 

 

외국인 임대사업자 등록 관리 강화

편법이나 불법으로 부동산 임대사업을 하는 외국인에 대한 관리가 강화된다.
1월 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 출입국관리법 제88조에 따른 외국인등록 사실증명서를 제출해야 한다. 신고서에 기재할 사항에는 외국인 등록번호･국적･체류자격･체류기간 등이 추가된다. 현재는 외국인이 임대사업자로 등록하는 경우 체류자격 등을 확인하는 절차가 없어 부적격 외국인이 임대업으로 부당 이익을 취해도 막지 못하는 폐단이 이어졌다.

 

 

200가구 미만 소규모주택 인센티브 부여

2022년 1월 20일부터 공공임대주택 기부채납을 전제로 한 소규모 재건축 사업에 대해 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화된다. 또 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우에는 사업시행면적을 20%(최대 1만→1만2,000㎡ 미만)까지 확대할 수 있다. 소규모 재건축 사업은 노후 주택단지(아파트･연립 등)의 주거환경을 개선하는 사업으로 사업구역 1만㎡, 기존주택의 가구수가 200가구 미만인 지역에서 추진할 수 있다. 소규모 재건축 사업의 확산에 따른 도심 내 신속한 주택공급이 기대된다.

 

 

새 아파트 전기차 충전 주차면 5% 의무화

2022년부터 새 아파트와 전국 모든 노외주자창은 전기차 충전 주차면을 의무적으로 5% 이상 할당해야 한다. 기존 건축물도 공공시설은 2022년부터, 민간시설은 2023년부터 전기차 충전 주차면을 2% 설치해야 한다.
다만 주차면수가 100개 이상이거나 안전상의 이유 혹은 충전기 설치가 곤란한 경우엔 지자체장 허가를 얻어야 하는 예외를 뒀다.

 

 

실거주 주택 전세대출금 지역 건강보험료 산정에서 제외

2022년 7월부터 지역가입자의 건강보험료(건보료)를 산정할 때 대통령령으로 정한 기준 이하의 주택을 실거주 목적으로 매입하거나 임차를 위해 받은 대출금은 제외할 예정이다. 현재는 공시가격 5억원(대출금 2억원) 아파트의 경우, 5억원의 60%인 3억원을 과세표준으로 해 지역 건보료를 산출한다.
이에 따라 2021년 기준 건보료는 13만7,220원이지만 개정안이 시행되면 대출금 2억원을 제외한 1억원만 과세표준액으로 하기 때문에 지역 건보료는 8만8,450원으로 36%(4만8,770원) 낮아진다.

 

 

아파트 층간소음 사후 확인제도 도입

이르면 2022년 7월부터 건설되는 공동주택(사업계획승인 건부터 적용)에 대해 층간소음 사후 확인제도가 시행된다. 완충재 자체의 소음차단 성능을 평가하는 현재의 사전 인정제도는 폐지된다.
앞으로는 단지별로 5%를 선정해 성능을 측정하고 권고 기준에 미치지 못하면 지자체가 개선권고를 하게 된다.
권고를 무시할 경우엔 성능 미달 사실을 대외적으로 공표하는 등 추가적인 제재가 가해지며 측정값이 쌓이면 매년 성능 우수 시공사를 발표할 예정이다.

 

 

건축물 피난･방화구조 등 기준 변경

2022년 2월 11일부터 공장･창고 등 건축물의 마감재료 설치공사의 공사감리자는 건축 또는 안전관리 분야의 건축사보를 공사현장에 한 명 이상 배치해야 한다. 또 방화에 지장 없는 재료로 설치해야 하는 건축물의 범위를 모든 공장 및 창고로 확대했다. 한편 아파트 발코니에 설치해야 하는 대피공간을 대체할 수 있는 구조, 시설 기준 등을 한국건설기술연구원의 검토를 통해 전문적인 기술안전성을 갖출 수 있도록 했다.

 

 

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